ความรู้

สิทธิใช้ถนนสาธารณะโครงการบ้านจัดสรร

1.9k
คัดลอกลิงค์
คัดลอกลิงค์
แจ้งตรวจสอบ
สิทธิใช้ถนนสาธารณะโครงการบ้านจัดสรร

การที่ผู้ซื้อตัดสินใจซื้อบ้านในโครงการบ้านจัดสรร อาจเพราะต้องการมีผืนดินส่วนตัว ที่มีบริเวณกว้างพอทำกิจกรรมต่าง ๆ เช่น ปลูกต้นไม้ เลี้ยงหมาแมว นั่งรับลม หรือมีสนามให้ลูกหลานวิ่งเล่นได้  แต่การเป็นชุมชนหมู่บ้านที่รวมผู้คนหลาย ๆ บ้าน หลายหลังคาเรือน อาจมีกรณีขัดแย้งกันเกิดขึ้นได้ การใช้ทรัพย์สินสาธารณะร่วมกัน ย่อมมีการถูกใจบ้าง ไม่ถูกใจบ้าง การจอดรถขวางทางเข้าออก หรือปิดบังหน้าร้าน บ้านเรือน ล้วนแต่เป็นเรื่องที่ทำให้ขุ่นเคืองใจกันได้ เป็นข่าวตามหน้าหนังสือพิมพ์ให้พบเห็นบ่อย ๆ

ภาพประกอบที่ 1 จากเว็บฯ pixabay

เจ้าของหมู่บ้านจัดสรรที่จัดแบ่งขายบ้านและที่ดินเป็นแปลง ๆ มากกว่าสิบแปลงขึ้นไป ต้องปฏิบัติตามกฎหมาย “พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543” กำหนดให้ผู้ที่ได้รับอนุญาตให้จัดสรรที่ดิน มีหน้าที่ดูแลที่ดินที่เป็นประเภทสาธารณูปโภค ซึ่งที่ดินประเภทสาธารณูปโภคจะตกเป็นภาระจำยอมให้กับผู้ซื้อที่ดินในโครงการ มีสิทธิใช้ที่ดินในส่วนดังกล่าว โดยไม่ต้องจดทะเบียนภาระจำยอม การจัดที่ดินกันไว้สำหรับสาธารณูปโภคประเภทถนนในหมู่บ้าน ถือเป็นทางภาระจำยอมที่ไม่ต้องไปจดทะเบียน เป็นถนนสาธารณะที่ลูกบ้านมีสิทธิใช้สัญจรไปมาร่วมกัน

Advertisement

Advertisement

ภาพประกอบที่ 2 จากเว็บฯ pixabay

“พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543” ให้ความหมาย “ผู้จัดสรรที่ดิน” คือ ผู้ได้รับใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินและรวมถึงผู้รับโอนใบอนุญาตด้วย  “ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร” คือ ผู้ทำสัญญากับผู้จัดสรรที่ดินเพื่อให้ได้มาซึ่งที่ดินจัดสรร และรวมถึงผู้รับโอนสิทธิในที่ดินคนต่อไปด้วย  และ “บริการสาธารณะ” คือ การให้บริการหรือสิ่งอำนวยความสะดวกในโครงการจัดสรรที่ดินที่กำหนดไว้ในโครงการที่ขออนุญาตจัดสรรที่ดินตามมาตรา 23 (4)

ภาพประกอบที่ 3 จากเว็บฯ กรมที่ดิน

ส่วนมาตรา 16 การสาธารณูปโภคในการจัดสรรที่ดินตามมาตรา 14 (1) กำหนดหลักเกณฑ์ แผนผังโครงการ วิธีการจัดสรรที่ดิน สาธารณสุข คุณภาพสิ่งแวดล้อม การคมนาคม การจราจร ความปลอดภัย สาธารณูปโภค ผังเมือง ต้องเหมาะสมกับสภาพท้องที่จังหวัดนั้น ขนาดความกว้างยาวตามระบบมาตรฐานของถนน ทางเดิน ทางเท้า การเชื่อมต่อถนนสายนอก ระบบระบายน้ำ การบำบัดน้ำเสีย การกำจัดขยะ มาตรฐานสาธารณูปโภค และบริการสาธารณะที่จำเป็น การรักษาสภาพแวดล้อม ความเป็นอยู่ของชุมชน

Advertisement

Advertisement

และมาตรา 23 (4)  กำหนดให้เจ้าของโครงการจัดสรรฯ ต้องยื่นคำขอต่อเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัด พร้อมหลักฐานรายละเอียดโครงการปรับปรุงจัดสรรที่ดินในการสาธารณูปโภค และบริการสาธารณะ

ภาพประกอบที่ 4 จากเว็บฯ pixabay

กรณีที่เจ้าของหมู่บ้านจัดสรรไม่ทำตามกฎหมาย ผู้ซื้อบ้านจัดสรรมีสิทธิจะโต้แย้งได้ เช่นการนำที่ดินประเภทสาธารณูปโภคที่เป็นภาระจำยอมให้ลูกบ้านมีสิทธิใช้ประโยชน์ ไปทำอย่างอื่น หรือไปขัดขวางลูกบ้านให้ใช้ไม่ได้โดยสะดวก เคยมีกรณีฟ้องร้องเป็นคดีมีคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 7785/2561 วินิจฉัยว่า “...พฤติการณ์แห่งคดีที่จำเลยที่ 2 เปิดร้านค้าสุราเปิดเพลงส่งเสียงดังรบกวนและสร้างความเดือดร้อนรำคาญแก่โจทก์และลูกค้าของโจทก์ และเปิดกิจการเกินเวลาที่กฎหมายกำหนด อีกทั้งมีการทิ้งสิ่งปฏิกูลส่งกลิ่นเหม็นข้างอาคารโจทก์ และจอดรถขวางทางทำให้โจทก์เข้าออกลำบาก ทำให้โจทก์และผู้ที่เช่าอาคารโจทก์ได้รับความเสียหายเดือดร้อนรำคาญจนเกินสมควร โจทก์จึงมีสิทธิที่จะปฏิบัติการเพื่อยังความเสียหายหรือความเดือดร้อนนั้นให้สิ้นไปตาม ป.พ.พ. มาตรา 1337 โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยที่ 2 ให้ออกไปจากพื้นที่ส่วนที่กันไว้เป็นสาธารณูปโภคประเภทสาธารณประโยชน์ (ถนนในโครงการ)...”

Advertisement

Advertisement

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1337 มีหลักว่า ใครก็ตามที่ทำความเสียหายใด ๆ ให้กับเจ้าของบ้าน เจ้าของบ้านมีสิทธิปฏิบัติการเพื่อยับยั้งไม่ให้ต้องเสียหาย หรือให้หมดความเดือดร้อนนั้นได้ และยังเรียกค่าเสียหายทดแทนจากผู้ทำให้เสียหายนั้นได้อีกด้วย

ภาพประกอบที่ 5 จากเว็บฯ pixabay

เมื่อเจ้าของโครงการจัดสรรบ้านและที่ดิน ได้จัดสาธารณูปโภคให้ตามข้อกฎหมาย มีถนนให้ลูกบ้านใช้สัญจร ถือว่าถนนเป็นทางภาระจำยอม ลูกบ้านหรือผู้ซื้อบ้านจัดสรรในโครงการ มีสิทธิใช้ถนนสาธารณะร่วมกัน  หากมีการรบกวนสิทธิเช่นมีใครมายึดพื้นที่ส่วนสาธารณะเอาไปใช้ประโยชน์ในทางอื่น ทำให้ไม่สะดวกและขัดขวางการใช้ร่วมกัน ลูกบ้านมีอำนาจฟ้องร้อง ตามฎีกาเทียบเคียงมีคำวินิจฉัยของศาล กรณีนี้ลูกบ้านย่อมได้สิทธิใช้พื้นที่ส่วนที่กันไว้เป็นสาธารณูปโภค

ภาพประกอบที่ 6 จากเว็บฯ pixabay

ดังนั้นเจ้าของโครงการหมู่บ้านหรือ“ผู้จัดสรรที่ดิน” ต้องจัด “บริการสาธารณะ” หรือสิ่งอำนวยความสะดวก สาธารณูปโภค ที่ดินส่วนสาธารณประโยชน์อันเป็นภาระจำยอมให้กับลูกบ้าน ทั้งถนนสาธารณะในหมู่บ้านที่จะร่วมกันใช้สิทธิได้ตลอดไป..สินะ จะบอกความ.


ขอบคุณรูปประกอบภาพปก และภาพประกอบที่ 1, 2, 4, 5, 6 จากเว็บฯ pixabay / ขอบคุณข้อมูลภาพประกอบที่ 3 จากเว็บฯ กรมที่ดิน

คัดลอกลิงค์
คัดลอกลิงค์
แจ้งตรวจสอบ

ความคิดเห็น

กรุณาเข้าสู่ระบบเพื่อทำการคอมเม้นต์