มีเรื่องหนึ่งที่เป็นที่น่าปวดเศียรเวียนเกล้าสำหรับเจ้าของที่ดินอย่างหนึ่งนั่นก็คือ ได้ไปเป็นเจ้าของที่ดินที่ไม่มีทางออกไปยังถนนสาธารณะ หรือจะออกไปได้ก็ต้องผ่านที่ดินคนอื่นเสียก่อน ซึ่งเรียกที่ดินประเภทนี้ให้เข้าใจง่ายว่า “ที่ดินตาบอด” แล้วจะมีวิธีอย่างไรให้ออกจากที่ดินตาบอดได้ วันนี้ก็เลยอยากมาเล่าเรื่อง ทางจำเป็น VS ภาระจำยอมให้ได้รับชมกันเผื่อเป็นแนวทางได้นะครับทางจำเป็นนี้ ตามกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1349 ได้กล่าวไว้ในเบื้องต้นว่า “ที่ดินแปลงใดมีที่ดินแปลงอื่นล้อมอยู่จนไม่มีทางออกถึงทางสาธารณะได้ เจ้าของที่ดินแปลงนั้นจะผ่านที่ดินซึ่งล้อมอยู่ ไปสู่ทางสาธารณะได้”จากข้อกฎหมายนี้เอง แสดงให้เห็นว่าเจ้าของที่ดินตาบอดสามารถ หาเส้นทางออกจากที่ดินของตนไปยังทางสาธารณะโดยการผ่านที่ดินชาวบ้านคนอื่นที่ล้อมอยู่นั้นได้ แต่การจะผ่านที่ดินคนอื่นไปนั้น ต้องเป็นทางที่ใกล้ที่สุดที่จะออกไปยังทางสาธารณะ กระทบกระเทือนต่อที่ดินที่จะผ่านได้น้อยที่สุด หรือถ้าจะสร้างถนนก็ต้องสร้างแบบกินพื้นที่ชาวบ้านน้อยที่สุด และจำเป็นที่สุดถึงต้องผ่านทางนี้ ก็เลยเป็นที่มาของว่า “ทางจำเป็น”ดังนั้น ทางจำเป็นจะเกิดขึ้นได้ ต้องมีอยู่เพราะความจำเป็น ถ้าหมดความจำเป็นจะขอเปิดทางจำเป็นไม่ได้ ดั่งคำที่พี่ ๆ Getsunova ได้กล่าวเอาไว้ว่า “เพราะคนไม่จำเป็น ก็ต้องเดินจากไป ถึงแม้ว่าภายในใจจะรักเธอแค่ไหน...” ขอยกข้อความมากล่าวไว้เท่านี้ก่อนครับ หากถ้ากล่าวมากกว่านี้อาจจะจบเพลงได้ส่วนทางสาธารณะนั้น มีปรากฏความหมายอยู่ที่ ประมวลกฎหมายอาญา ได้กล่าวไว้ว่า “ทางบกหรือทางน้ำสำหรับประชาชนใช้ในการจราจร และให้หมายความรวมถึงทางรถไฟและทางรถรางที่มีรถเดิน สำหรับประชาชนโดยสารด้วย”ดังนั้นจึงอธิบายได้ว่า ทางสาธารณะ จะต้องเป็นเส้นทางที่ชาวบ้านปกติใช้สัญจรไปมาได้ ถ้ามีที่ดินด้านหนึ่งติดทางน้ำ ซึ่งทางน้ำเป็นทางสาธารณะประเภทหนึ่ง แต่ทางน้ำนั้นถึงแม้จะเป็นแม่น้ำก็ตาม แต่ถ้าไม่มีเรือโดยสารผ่านเลย หรือโดยปกติชาวบ้านไม่ใช้ทางตรงแม่น้ำนั้น ก็ถือว่าที่ดินนั้นเป็นที่ดินตาบอดเช่นกัน เจ้าของที่ดินก็สามารถขอเปิดทางจำเป็นได้สำหรับที่ดินแปลงใดติดทางสาธารณะก็จริง แต่กว่าที่จะออกไปถึงทางสาธารณะนั้นจะต้องผ่านอุปสรรค ข้ามบึง ข้ามสระ หรือทะเล หรือการไปถึงทางสาธารณะต้องมีอุปกรณ์ช่วยในการปืนป่ายราวกับอยู่บนหน้าผาจำลอง เนื่องจากระหว่างที่ดิน กับทางสาธารณะเป็นที่ชันอันมีระดับที่ดินต่างกันมาก ก็สามารถขอเปิดทางจำเป็น ได้เช่นกันส่วนเจ้าของที่ดินที่ล้อมที่ดินตาบอดนั้นอยู่ก็มีความจำเป็นต้องให้เขาผ่านด้วยนะครับ เพราะกฎหมายบังคับไว้ แต่ทั้งนี้เจ้าของที่ดินที่ล้อมอยู่นั้นสามารถเรียกค่าทดแทนการใช้ที่ดินได้ นอกจากจะเรียกค่าทดแทนความเสียหายจากการสร้างทางจำเป็นแล้ว อาจเรียกเก็บเป็นรายปีก็ได้นะครับ แล้วแต่เจ้าของที่ดินที่ถูกใช้ทำทางผ่านเห็นสมควร แต่ยังไงก็ไม่ควรคิดราคาแพงเกินไปนักนะครับ เพื่อนบ้านกันอาจจะต้องพึ่งพาสร้างมิตรเอาไว้ดีกว่า ส่วนกรณีที่ ที่ดินแปลงใหญ่แล้วถูกแบ่งซอยเป็นแปลงย่อย แบ่งกันไปแบ่งกันมา กลายเป็นว่ามีที่ดินแปลงหนึ่งเป็นที่ดินตาบอด ชิบ...ละสิ!!! ทำอย่างไรดี ก็ไม่ต้องกังวลไปครับ ตามกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1350 กล่าวไว้ว่า หากที่ดินตาบอดเกิดจากการแบ่งที่ดินแปลงใหญ่นั้น ที่ดินตาบอดนั้นสามารถผ่านที่ดินที่ล้อมอยู่ เฉพาะที่ได้แบ่งแยกหรือแบ่งโอนกันได้เช่นกันตามที่ได้เล่ามาข้างต้น สำหรับกรณีนี้โชคดีหน่อยเพราะถ้าผ่านที่ดินภายในแปลงที่แบ่งนั้น เจ้าของที่ดินตาบอดไม่ต้องเสียค่าทดแทนนะครับแต่ถ้ารู้สึกว่าทางจำเป็นนั้นจำกัดการเดินทางของเจ้าของที่ดินตาบอดนั้นเป็นอย่างมาก เนื่องจากทางจำเป็นต้องออกไปยังทางสาธารณะที่ใกล้ที่สุด ปรากฏว่าทางสาธารณะที่ใกล้ที่สุด ดันเป็นทางคอนกรีตแคบ ๆ สลับกับลูกรังอย่างสวยงาม แต่พอหันไปมองอีกทาง ที่ไกลออกไป กลับเป็นทางสาธารณะที่เป็นถนนซุปเปอร์ไฮเวย์ 10 เลนรถสวนได้ แถมมีห้างสรรพสินค้าตั้งอยู่ตรงนั้นพอดี กฎหมายก็เผื่อทางรอดให้ท่านเจ้าของที่ดินตาบอดที่จะเลือกทางผ่านไปยังถนนซุปเปอร์ไฮเวย์นั้นก็คือ ทางภาระจำยอมครับภาระจำยอมนี้ ตามกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1387 กล่าวไว้ว่า "อสังหาริมทรัพย์ อาจต้องตกอยู่ในภาระจำยอมอันเป็นเหตุให้เจ้าของ ต้องยอมรับกรรมบางอย่างซึ่งกระทบถึงทรัพย์สินของตน หรือต้องงดเว้นการใช้สิทธิบางอย่างอันมีอยู่ในกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินนั้น เพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์อื่น" ดังนั้น ภาระจำยอม ไม่จำกัดเฉพาะต้องหาทางออกสู่ทางสาธารณะเท่านั้นนะครับ แต่จะเป็นการทำอะไรก็ได้ที่เกี่ยวกับที่ดินผืนหนึ่ง(เรียกสั้น ๆ ว่า ภารยทรัพย์) จำเป็นต้องไปรับภาระ หรือรับกรรมบางอย่าง เพื่อประโยชน์ของที่ดินอีกผืนหนึ่ง (เรียกสั้น ๆ ว่า สามยทรัพย์) จะเป็นพวกสิทธิเกี่ยวกับที่ดินก็ได้ แต่ในที่นี้จะนำมาเปรียบเทียบกับทางจำเป็นเท่านั้นนะครับภาระจำยอมนี้จะเกิดขึ้นโดยการตกลงชัดเจน คือ ทำเป็นสัญญาและไปจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน หรือโดยการเนียน ๆ ใช้แบบไม่มีการตกลงชัดเจน จนได้ภาระจำยอมมาโดยครอบครองปรปักษ์ก็ได้นะครับ (ส่วนการครอบครองปรปักษ์คืออะไร ก็สามารถติดตามอ่านได้จากบทความ “เกล็ดหมาย : ครอบครองปรปักษ์...วิธีแย่งกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินผู้อื่นแบบเนียนๆ” ได้เลยนะครับ) ซึ่งตามกฎหมายก็ได้กำหนดเอาไว้หลายอย่าง จึงได้สรุปสาระสำคัญของภาระจำยอมมาให้สะดวกต่อการทำความเข้าใจได้ดังนี้นะครับ1. ภาระจำยอมต้องมี อสังหาริมทรัพย์ 2 แห่งขึ้นไป จะเกิดขึ้น หรือสิ้นสุดลงก็เป็นไปตามที่ตกลงกันเอาไว้ระหว่างอสังหาริมทรัพย์ที่เกี่ยวข้อง2. อสังหาริมทรัพย์หนึ่ง ที่เรียกว่า ภารยทรัพย์ ได้ประโยชน์จากความจำเป็นที่ต้องสร้างภาระให้อสังหาริมทรัพย์อีกแห่งหนึ่ง ที่เรียกว่า สามยทรัพย์ รับกรรมไป เช่น การขอสร้างทางผ่าน เป็นต้น3. หลังจากตกลงกันแล้ว เจ้าของสามยทรัพย์ จะเปลี่ยนแปลงในภารยทรัพย์หรือสามยทรัพย์ อันเป็นการให้เกิดภาระเพิ่มขึ้น แก่ภารยทรัพย์ไม่ได้4. ส่วนเจ้าของภารยทรัพย์จะแอบไปทำให้ประโยชน์ของภาระจำยอมลดลง หรือ เสื่อมความประโยชน์ ก็ไม่ได้เช่นกัน5. ภาระจำยอมนั้นอาจจะย้ายได้ ถ้าการย้ายนั้นเป็นประโยชน์ โดยต้องไม่ทำให้ความสะดวกของเจ้าของสามยทรัพย์ลดลง6. ถ้ามีการแบ่งแยกไม่ว่าจะแบ่งแยก ภารยทรัพย์ หรือ สามยทรัพย์ ภาระจำยอมยังคงมีประโยชน์อยู่กับทุกส่วนที่จำต้องใช้ประโยชน์จากภาระจำยอมนั้นอยู่ แต่ถ้าส่วนใดไม่ได้ใช้ก็เรียกให้พ้นจากภาระจำยอมได้7. ภาระจำยอมถ้าไม่ได้ใช้เป็นเวลา 10 ปี ย่อมสิ้นไป8. ภาระจำยอม เจ้าของที่ดินภารยทรัพย์สามารถเรียกค่าใช้ที่ดินได้นะครับ ส่วนหากเจ้าของสามยทรัพย์ก่อให้เกิดความเสียหายใด เจ้าของสามยทรัพย์ก็ต้องเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายดูแลรักษาเอง9. ถ้าภารยทรัพย์ ตกเป็นเจ้าของเดียวกับสายทรัพย์ เหมือนที่ โทนาฟ กับ เย็นเตร็กซ์ มีเจ้าของเดียวกัน (บอกอายุเลย) จะจดทะเบียนเพิกถอนภาระจำยอมก็ได้ แต่ถ้าไม่จดยกเลิก อาจจะเป็นประโยชน์ต่อบุคลภายนอก ทำให้บุคคลภายนอกอาจจะเเอบมาใช้ทางนั้นได้สรุป สำหรับภาระจำยอมนั้นจะมีความสะดวกต่อเจ้าของที่ดินตาบอดมากกว่า สามารถเลือกจุดที่จะออกไปได้ แต่ก็ต้องแลกมาด้วยความยุ่งยากในการดำเนินการ ต้องทำสัญญาและจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน ส่วนทางจำเป็นนั้นได้มาง่ายกว่า แต่จะลำบากในการเดินทางออกไปในจุดที่ต้องการได้ยากกว่าเว้นแต่จะโชคดีจริง ๆ เท่านั้น ก็จบลงไปเป็นที่เรียบร้อยแล้วนะครับ เรื่องระหว่าง ทางจำเป็น กับ ภาระจำยอม สุดท้ายนี้ ก็หวังเป็นอย่างยิ่งว่าจะเป็นประโยชน์ต่อทุกท่านที่เข้ามาอ่าน สามารถนำไปปรับใช้ตามสถานการณ์ได้นะครับปัจฉิมลิขิต ทางจำเป็นอาจจะกลายเป็นภาระจำยอมได้โดยอายุความ ถ้าใช้ทางเป็นปรปักษ์กับเจ้าของที่ดินนั้นขอบคุณภาพประกอบ จากเว็บ Desktopwallpaperhd : ภาพปก / ภาพที่ 1 / ภาพที่ 2 / ภาพที่ 3 / ภาพที่ 4 ครับ...ขอบคุณครับ