ความรู้

รีวิวหนังสือปั้นพอร์ตรวยด้วยกองทุนอสังหาฯ

คัดลอกลิงค์
คัดลอกลิงค์
แจ้งตรวจสอบ
รีวิวหนังสือปั้นพอร์ตรวยด้วยกองทุนอสังหาฯ

สวัสดีครับ วันนี้จะมาพูดถึงหนังสือแนะนำที่ช่วยให้เราเข้าใจการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์อีกช่องทางหนึ่ง ซึ่งก็คือกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ แล้วมันจะต่างจากการลงทุนในกองทุนรวมทั่วไปอย่างไร ที่ต่างก็คือกองทุนรวมอสังหาฯนี้ช่วยให้เราได้รับเงินปันผลจากนโยบายการลงทุนในอสังหาฯแต่ละประเภทได้ หากกองทุนบริหารงานดี เก็บค่าเช่าได้สม่ำเสมอ หรือหาผู้เช่ามาได้อยู่ตลอด ผู้ลงทุนอย่างเราก็จะสบายใจได้

ปั้นพอร์ตรวยกองทุนรวมอสังหาฯ เล่มนี้ ต่างจากหนังสือ กองทุนรวม 101 ตรงที่เน้นเรื่องของการลงทุนในอสังหาฯเพียงอย่างเดียว และลงรายละเอียดอย่างเจาะลึก ส่วนกองทุนรวม 101 นั้นจะเป็นการอธิบายการลงทุนในกองทุนรวมแต่ละประเภท โดยเน้นถึงภาพรวมของกองทุนเป็นหลัก

pixabay.com

โดยกองทุนอสังหาฯจะแบ่งออกเป็น 3 ประเภท ได้แก่

1.PF (Property Fund) ปัจจุบันไม่มีแล้ว แต่ผู้ที่ลงทุนไปก่อนหน้านี้บังดำเนินการและรับผลตอบแทนต่อไปได้

Advertisement

Advertisement

2.REITs (Real Estate Investment Trust) ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เป็นกองทุนแทบจะเหมือนกับ PF คือรายได้จากค่าเช่า เพียงแต่ REITs สามารถลงทุนในอสังหาฯในต่างประเทศได้

3.IF (Infrastructure Fund) กองทุนโครงสร้างพื้นฐาน เป็นการลงทุนเพื่อโครงสร้างพื้นฐานประโยชน์สาธารณะ 10 ประเภท ได้แก่ ระบบขนส่งทางราง ไฟฟ้า ประปา ถนนทางพิเศษ ทางสัมปทาน ท่าอากาศยาน ท่าเรือน้ำลึก โทรคมนาคม พลังงานทางเลือก ระบบบริหารจัดการน้ำ ระบบป้องกันภัยธรรมชาติ

pixabay.com

โดยปกติกองทุนเหล่านี้คาดหวังผลตอบแทน 5-8 % ต่อปี การถือกองทุนได้เกิน 3 ปี ช่วยลดความเสี่ยงจากการขาดทุนได้ กองทุนเหล่านี้แบ่งตามลักษณะความเป็นเจ้าของได้ดังนี้

Freehold (กองทุนที่ซื้อทรัพย์สินเข้ามาเป็นกรรมสิทธิ์) โดยกองทุนเป็นเจ้าของในทรัพย์สินแล้วทำการปล่อยเช่า นำกำไรที่ได้มาจ่ายปันผล หากยกเลิกกองทุนก็ขายทรัพย์สินแล้วนำกำไรส่วนต่าง (Capital Gain) มาจ่ายปันผล

Advertisement

Advertisement

Leasehold (กองทุนที่ลงทุนในสิทธิการเช่า) ลักษณะดำเนินงานเป็นแบบเซ้งหรือเช่า มักจะมีสัญญาเช่า 20-30 ปี เมื่อหมดสัญญาเช่าก็คืนทรัพย์ให้กับเจ้าของ ผลตอบแทนจึงมีอายุจำกัด

Freehold and Leasehold (กองทุนแบบผสม) คือมีการซื้อทรัพย์สินบางส่วน เช่าบางส่วน

pixabay.com

วิธีคำนวณผลตอบแทนจากการลงทุน

ภายในเล่มจะมีการอธิบายถึงวิธีการและข้อจำกัดของแต่ละวิธี เนื่องมาจากปัจจัยทางด้านเงินปันผลที่อาจไม่คงที่ในอนาคต การหักภาษี ณ ที่จ่าย อายุคงเหลือของกองทุน และโอกาสกำไร ขาดทุนที่เปลี่ยนแปลง วิธีการมีทั้งมหด 3 วิธี

1.ผลตอบแทนจากเงินปันผล

2.ผลตอบแทนจากส่วนต่างของราคา

3.ผลตอบแทนตลอดการลงทุน

pixabay.com

ก่อนจะซื้อกองทุนอสังหาฯต้องพิจารณาเรื่องใดบ้าง

1.คุณภาพและทำเลที่ตั้งของอสังหาฯ

2.เปอร์เซ็นต์ของผู้เช่า (Occupancy Rate)

3.จำนวนและสัดส่วนของผู้เช่า

Advertisement

Advertisement

4.ความสามารถในการเพิ่มค่าเช่า

5.กำไรที่เกิดจากการดำเนินงาน

6.เงินปันผล

7.ขนาดของกองทุนและสภาพคล่องในการซื้อขาย

8.มีนักลงทุนประเภทสถาบันให้ความสนใจ

9.การรับประกันรายได้

10.อัตราผลตอบแทน

pixabay.com

ทั้งนี้ เราสามารถติดตามผลการดำเนินงานของกองทุนได้จาก

งบการเงินรายไตรมาสหรือรายปี เพื่อทราบผลกำไรจากการดำเนินงาน กำไรจากการประเมินราคาสินทรัพย์

รายงานประจำปี เพื่อทราบภาพรวมของอุตสาหกรรม ปัจจัยเสี่ยง รายละเอียดทรัพย์สิน ผู้เช่า และการจ่ายปันผล

รายงานการประชุมสามัญผู้ถือหน่วยลงทุน เป็นข้อมูลที่เกิดจากการถาม-ตอบในที่ประชุม

เงินคืนจากการลดทุน

อีกกรณีหนึ่งที่อาจจะเกิดขึ้น คือทางกองทุนมีการจ่ายเงินคืนจากการลดทุนให้กับผู้ลงทุนเนื่องจากมีการลดทุนจดทะเบียน แล้วจ่ายเงินต้นคืนให้กับเรา สาเหตุหลักๆอาจเกิดได้จาก

1.มีผลขาดทุนจากการที่ทรัพย์สินที่ถืออยู่ถูกประเมินลดลง

2.ค่าใช้จ่ายที่ถูกจ่ายเป็นเงินสดไว้ล่วงหน้าแล้ว

3.มีการขายทรัพย์สินของกองทุนออกไป

pixabay.com

นอกจากนี้ ภายในเล่มยังมีการแนะนำการลงทุนผ่าน Fund of Property Fund หรือการลงทุนในกองทุนที่ไปลงทุนในกองทุนรวมอสังหาฯอีกที ซึ่งข้อดีก็คือสามารถลงทุนด้วยเงินไม่มาก มีการกระจายการลงทุนในหลายกอง ไม่ต้องดูคุณภาพสินทรัพย์เองเพราะมีผู้จัดการกองทุนบริหารให้ สภาพคล่องดี แต่ก็มีข้อจำกัดอย่างการไม่สามารถกำหนดทิศทางการลงทุนได้ ค่าธรรมเนียมที่ต้องจ่ายทุกปีไม่ว่าจะได้กำไรหรือไม่ ปัจจัยอัตราแลกเปลี่ยน กรณีที่กองทุนนั้นไปลงทุนอสังหาริมทรัพย์ต่างประเทศ รวมทั้งความผันผวนของตลาดหุ้น

การลงทุนในกองทุนอสังหาฯผ่าน ETF (Exchange Traded Fund) ก็เป็นอีกทางเลือกหนึ่งเช่นกัน ซึ่งเป็นกองทุนเปิด ไม่กำหนดอายุโครงการ สามารถซื้อขายผ่านตลาดหลักทรัพย์ได้ มีการบริหารแบบ Passive คือการลงทุนเลียนแบบดัชนี ผู้ลงทุนสามารถทำ Short sell ได้ คือการเก็งว่าราคาจะตกลงมาในอนาคต จึงยืมสินทรัพย์มาขายก่อน จากนั้นจึงไปซื้อคืนในช่วงที่ราคาตก แล้วนำสินทรัพย์นั้นคืนให้กับเจ้าของ

รวมทั้งประเด็นเรื่องภาษี ภายในเล่มก็จะมีสรุปเอาไว้เช่นกัน โดยมีรายละเอียดถึงความแตกต่างระหว่าง PF REITs หักภาษี ณ ที่จ่าย 10% ส่วน IF ไม่ถูกหักภาษี ณ ที่จ่าย จนกว่าจะครบ 10 ปีจึงค่อยเสียภาษีเหมือนอย่าง PF และ REITs

pixabay.com

หนังสือเล่มนี้เหมาะอย่างยิ่งสำหรับผู้ที่สนใจลงทุนในกองทุนอสังหาฯครับ หากสถานการณ์เปลี่ยนแปลงไปในทางที่ดีขึ้นก็ไม่แน่ว่าการลงทุนในกองทุนอสังหาฯอาจเป็นที่น่าสนใจก็เป็นได้ และถ้าจะให้ดีใช้หลักการของ Asset Allocation คือมีการกระจายความเสี่ยงไปในหลายสินทรัพย์ ทั้งหุ้น ตราสารหนี้ กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ เพื่อลดความผันผวนได้ครับ

เครดิตภาพ

ภาพปก โดย cegoh จาก Pixabay.com

ภาพที่ 1 โดย cegoh จาก Pixabay.com

ภาพที่ 2 โดย PIRO4D จาก Pixabay.com

ภาพที่ 3 โดย jplenio จาก Pixabay.com

ภาพที่ 4 โดย Free-Photos จาก Pixabay.com

ภาพที่ 5 โดย Pexels จาก Pixabay.com

ภาพที่ 6 โดย jplenio จาก Pixabay.com

ภาพที่ 7 โดย Free-Photos จาก Pixabay.com

เปิดประสบการณ์ความบันเทิงที่หลากหลายสุดปัง บน App TrueID โหลดเลย ฟรี !

คัดลอกลิงค์
คัดลอกลิงค์
แจ้งตรวจสอบ
Watcharapon
Watcharapon
อ่านบทความอื่นจาก Watcharapon

ชื่นชอบการอ่านหนังสือเป็นอย่างมาก มันเป็นการเรียนรู้ที่ดี แม้จะเป็นการเรียนรู้แบบถ่ายเดียว และอยากใ

ดูโปรไฟล์

ความคิดเห็น

กรุณาเข้าสู่ระบบเพื่อทำการคอมเม้นต์